Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
Reklama
czwartek, 21 listopada 2024 11:08

Lex-deweloper wkrótce przestanie obowiązywać. Co to zmieni?

[TYLKO U NAS] W grudniu zeszłego roku została znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła istotne zmiany w polskim systemie planistycznym. Jednym ze skutków ustawy jest skrócenie obowiązywania specustawy mieszkaniowej do 1 stycznia 2026 r.
Lex-deweloper wkrótce przestanie obowiązywać. Co to zmieni?
Wizualizacja 96-metrowego apartamentowca Libero, który miał powstać przy ul. Burakowskiej w ramach lex-deweloper

Źródło: Źródło: Green Property Group

Lex-deweloper to ustawa przyjęta w 2018 r., która przy spełnieniu określonych warunków pozwala deweloperom budować w miejscach, w których normalnie by nie mogli. Chodzi o miejsca w których obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a więc akt prawa miejscowego, ale nie ustala on tam funkcji mieszkaniowej. Wykorzystując przepisy specustawy mieszkaniowej, jest to możliwe pod warunkiem, że inwestycja mieszkaniowa jest zgodna z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków i zagospodarowania przestrzennego (po nowelizacji z planem ogólnym) oraz z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Musi również spełniać m.in. lokalne, warunki urbanistyczne przyjęte przez radę gminy (w przypadku Warszawy przez Radę m.st. Warszawy), które określają maksymalną odległość od przystanków komunikacji publicznej, wymaganą powierzchnię urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji, wymaganą odległość od szkoły podstawowej, maksymalną liczbę kondygnacji oraz wymaganą liczbę miejsc parkingowych. W przypadku, gdy któryś z parametrów nie jest spełniony, inwestor lub gmina muszą zrealizować tzw. inwestycję towarzyszącą – a więc zbudować np. nową drogę publiczną, wybudować szkołę, publiczny skwer lub inne obiekty, które będą służyły nowym mieszkańcom. Wszystko po to, aby ludzie mieli dostęp do niezbędnych, podstawowych usług publicznych. 

Plan ogólny i strategia rozwoju w miejsce studium – najważniejsze zmiany w reformie planowania

W 2023 r. została przyjęta ustawa reformująca system planowania przestrzennego w Polsce. Główną konsekwencją jej przyjęcia jest zastąpienie studium – czyli tzw. „konstytucji przestrzennej” dwoma dokumentami: strategią rozwoju gminy oraz planem ogólnym. Na ich przygotowanie gminy mają czas do końca 2025 r. 

Obraz zawierający tekst, zrzut ekranu, Czcionka, linia

Opis wygenerowany automatycznie
fot. architektura.um.warszawa.pl

Plan ogólny będzie miał formę bazy danych przestrzennych – a więc nie będzie to typowy dokument podzielony na część tekstową oraz rysunkową i będą musiały się tam znaleźć wydzielone strefy urbanistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Opcjonalnie także obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Strategia rozwoju gminy i plan ogólny będą ze sobą ściśle powiązane. Na ich podstawie będą opracowywane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie również bazą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zmienią się bowiem zasady ich wydawania. Decyzja będzie musiała być spójna ze standardami dostępności infrastruktury społecznej oraz będzie mogła być wydana jedynie dla obszaru uzupełnienia zabudowy – jeśli gminy takie obszary i standardy w planie ogólnym ustalą. Idea jest taka, aby było mniej chaotycznych WZ-tek i aby ograniczyć niekontrolowanie rozlewającą się zabudowę. Nowe decyzje będą również miały swój termin ważności w postaci 5 lat od ich uprawomocnienia. 

Koniec lex-deweloper nadchodzi. Co w zamian?

Jedną z najważniejszych zmian jest także skrócenie czasu obowiązywania lex-deweloper, czyli specustawy mieszkaniowej. Według obowiązujących od zeszłego roku przepisów, ustawa ta traci moc z dniem 1 stycznia 2026 r. Termin ten jest powiązany z innymi zmianami w systemie planowania: wygaszeniem obowiązywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz czasem uchwalenia planów ogólnych. W tym przypadku nie ma żadnych przepisów przejściowych, co oznacza, że deweloper chcący zrealizować inwestycję w trybie lex-deweloper musi złożyć wniosek w takim terminie, aby urząd zdążył go przeprocedować, a rada gminy podjąć uchwałę do końca 2025 r. Nie wystarczy więc złożyć wniosku przed upływem tego terminu. Oznacza to, że nadchodzący rok będzie bardzo gorący zarówno dla inwestorów – śpieszących się z dopełnieniem wszystkich formalności, jak i dla urzędników zajmujących się oceną wniosków.  Jak informuje biuro prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ministerstwo nie prowadzi się prac nad wydłużeniem terminu obowiązywania specustawy mieszkaniowej. 

Nowe, bardziej transparentne narzędzie – Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Nie oznacza to jednak, że zniknie sposób na negocjacje oraz współpracę pomiędzy gminą a inwestorem. Umożliwia to nowy instrument – zintegrowany plan inwestycyjny, w ramach którego gmina i inwestor mogą podpisywać tzw. umowy urbanistyczne. W ramach ZPI możliwa jest budowa nie tylko mieszkań, ale wszelkich inwestycji o charakterze komercyjnym. 

- ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, uchwalanego na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. Zawarcie umowy urbanistycznej będzie koniecznym elementem procedury uchwalenia ZPI. Wejście w życie ZPI spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych w części odnoszącej się do terenu objętego przez dany ZPI. – informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. 

Zintegrowany plan inwestycyjny daje gminie oraz inwestorowi większe pole do wzajemnych negocjacji. Inwestor w ramach ZPI będzie zobowiązany do realizacji inwestycji uzupełniającej – a więc publicznej - na rzecz gminy. Będzie mógł również przekazać gminie część nieruchomości, które wchodzą w skład jego inwestycji głównej, pokryć całość lub część kosztów inwestycji uzupełniającej lub pokryć całość lub część kosztów przyjęcia przez gminę ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń. Inwestycję towarzyszącą będzie mogła przeprowadzić także gmina. Otrzymała ona również możliwość zwolnienia inwestora z tzw. renty planistycznej, czyli opłaty za wzrost nieruchomości po uchwaleniu planu w przypadku jej sprzedaży. Wszystkie te rozwiązania sprawiają, że po zmianach ustawowych obie strony mogą w drodze negocjacji wypracować najlepsze siebie rozwiązanie. 

Co ważne, proces uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego ma być transparentny. Jego obligatoryjną częścią są konsultacje społeczne oraz uzgodnienia i opinie innych instytucji. Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko ma również być publikowany w tzw. Rejestrze Urbanistycznym. 

ZPI jest ważny bezterminowo. Tak samo jak MPZP, musi być on również zgodny z planem ogólnym. Choć zintegrowane plany inwestycyjne mogą być przyjmowane już teraz, gminy nie mają wypracowanych jeszcze rozwiązań i standardów i realnie można spodziewać się ich przyjmowania od 2026 r. Jednak, aby narzędzie to zaczęło być powszechnie wykorzystywane na pewno będziemy musieli poczekać. Tak samo było w przypadku specustawy mieszkaniowej. W pierwszych latach obowiązywania ilość realizowanych w ten sposób inwestycji była niewielka. 


Podziel się
Oceń

Napisz komentarz

Komentarze

Aby zostać naszym prenumeratorem, wystarczy wejść na stronę https://www.gazetazoliborza.pl/platny-dostep. Następnie należy wybrać jedną z trzech opcji prenumeraty i postępować zgodnie z instrukcjami podanymi w kolejnych krokach.

Jeśli napotkasz jakiekolwiek trudności, skontaktuj się z naszym działem obsługi klienta pod adresem [[email protected]] lub telefonicznie pod numerem [535249771]. Postaramy się pomóc jak najszybciej.

Jako prenumerator zyskujesz dostęp do ekskluzywnych treści (w tym pełnych treści artykułów prezentowanych na naszym portalu oraz publikacji dedykowanych tylko naszym prenumeratorom) oraz specjalne rabaty od naszych partnerów lokalnych. Oferujemy zniżki od 10% do 20% na produkty i usługi firm z Żoliborza i Bielan (okazjonalnie także z innych dzielnic).

Z rabatów mogą korzystać tylko prenumeratorzy posiadający aktywną (wykupioną) prenumeratę.

Nie. Z rabatów oferowanych przez partnerów będą mogli skorzystać wszyscy aktywni prenumeratorzy „Gazety Żoliborza”, bez względu na miejsce ich zamieszkania.

Aktualną listę partnerów oraz informacje o oferowanych przez nich rabatach znajdziesz na stronie głównej naszego portalu, w zakładce PREMIUM w artykule "Rabaty dla Prenumeratorów" oraz w przesyłanych do Ciebie newsletterach.

Nasi partnerzy będą przedstawieni na stronie głównej naszego portalu, w zakładce PREMIUM w artykule "Rabaty dla Prenumeratorów". Będą umieszczeni wg dwóch kryteriów: wysokość rabatów i kolejność alfabetyczna.

Po wykupieniu prenumeraty będziesz mieć dostęp do specjalnie dedykowanego artykułu („Rabaty dla Prenumeratorów”), w którym będą wymienieni wszyscy nasi partnerzy (będą tam także ich logotypy). Przy zakupie w sklepie stacjonarnym lub w momencie płatności za usługę wystarczy pokazać jego treść obsłudze partnera, wskazując baner odpowiadający miejscu, w którym dokonujemy zakupów/płacimy za usługę.

Dokonując zakupu online u naszych partnerów, aby otrzymać rabat, należy przy zamówieniu wpisać specjalny kod, który zostanie wygenerowany przez partnera i przekazany prenumeratorowi.

Wspólnie z naszymi partnerami będziemy organizowali konkursy dla naszych prenumeratorów. Do wygrania będą w nich między innymi bilety czy karnety. Wśród nagród będą też zniżki na produkty i usługi oferowane przez partnerów. Laureaci takich konkursów otrzymają specjalnie dedykowany voucher, wygenerowany przez partnera konkursu, dzięki któremu będą mogli zrealizować nagrodę.

Obsługa partnera będzie sprawdzać, czy prenumerator, który chce skorzystać z rabatu, ma dostęp do specjalnie dedykowanego artykułu („Rabaty dla Prenumeratorów”), w którym będą wymienieni wszyscy nasi partnerzy (będą tam także ich logotypy). Przy zakupie w sklepie stacjonarnym lub w momencie płatności za usługę wystarczy pokazać jego treść obsłudze partnera, wskazując baner odpowiadający miejscu, w którym dokonujemy zakupów/płacimy za usługę.

W przypadku zakupów online i/lub realizacji vouchera (będącego nagrodą w konkursie dla prenumeratorów, o którym piszemy w pkt. 9) trzeba powołać się na kod/voucher wygenerowany przez partnera. Dzięki temu będzie można zakupić produkt/usługę lub odebrać nagrodę w konkursie.

Zależeć to będzie od indywidualnych ustaleń z każdym partnerem. Szczegółowe informacje znajdziesz w opisie oferty każdego z nich.

Jeśli napotkasz jakiekolwiek trudności, skontaktuj się z naszym działem obsługi klienta pod adresem [[email protected]] lub telefonicznie pod numerem [535249771]. Postaramy się pomóc jak najszybciej.

Rabatów przeznaczonych dla prenumeratorów nie można przekazywać osobom trzecim. Są one dedykowane wyłącznie dla naszych prenumeratorów jako forma podziękowania za wsparcie. Udowodnione przypadki łamania tego postanowienia będą skutkowały anulowaniem prenumeraty, bez możliwości jej odnowienia.

Wysokość rabatu u każdego partnera jest stała w czasie jednego cyklu, który trwa miesiąc. Partner może zmienić wysokość rabatu w każdym cyklu.

Nie. Każdy z partnerów ma swoje odrębne rabaty, które nie łączą się z rabatami od innych partnerów.

Tak, ale Twoja subskrypcja będzie aktywna do końca okresu rozliczeniowego, na który się zdecydowałeś.

Wystarczy zaoferować zniżki (10%, 15% lub 20%) na swoje produkty lub usługi dla naszych prenumeratorów. W zamian otrzymasz pakiet promocyjny opisany w naszej ofercie.

Skontaktuj się z nami pod adresem [[email protected]] lub telefonicznie pod numerem [662001449]. Omówimy szczegóły i odpowiemy na wszelkie pytania.

Po skontaktowaniu się z nami ustalimy szczegóły współpracy, podpiszemy umowę i przekażemy wszystkie niezbędne materiały do realizacji promocji.

Nie, udział jest całkowicie bezpłatny. W ramach współpracy barterowej oferujesz rabaty dla naszych prenumeratorów, a my zapewniamy Ci promocję i zwiększenie rozpoznawalności Twojej marki.

Nie. Program skierowany jest głównie do firm z Żoliborza i Bielan, aby wspierać lokalną społeczność. Jeśli Twoja firma działa w tym obszarze lub kieruje ofertę (także) do mieszkańców tych dzielnic, zapraszamy do współpracy. Zapraszamy zatem do współpracy także firmy i instytucje z innych warszawskich dzielnic!

Nie. Z rabatów oferowanych przez partnerów będą mogli skorzystać wszyscy aktywni (posiadający opłaconą prenumeratę) prenumeratorzy „Gazety Żoliborza”, bez względu na miejsce ich zamieszkania.

Twoja firma otrzyma bezpłatną reklamę w naszych mediach: na portalu, w social mediach, grupach lokalnych, w artykułach oraz w kampaniach reklamowych. Dzięki temu zwiększysz rozpoznawalność marki i dotrzesz do szerokiej lokalnej społeczności. Zrobisz to w sposób innowacyjny i efektywny – całkowicie bezpłatnie. Naszym głównym celem jest nie tylko uhonorowanie naszych prenumeratorów, ale też skuteczne zareklamowanie ofert firm, które zostaną naszymi partnerami.

Oferujemy m.in.:

  • Baner reklamowy z Twoim logotypem na naszym portalu i w social mediach.
  • Publikację artykułu zbiorczego promującego wszystkich partnerów.
  • Top Layer z informacjami o prenumeracie i partnerach.
  • Stałą komunikację w naszych grupach społecznościowych.
  • Zdjęcie w tle w mediach społecznościowych z logotypami partnerów.
  • Relacje (stories) z logotypami partnerów.
  • Plakat promocyjny informujący o współpracy.
  • Mailingi do prenumeratorów (dla partnerów oferujących 15% i 20% rabatu).
  • Promocję w Kinie Wisła (dla partnerów oferujących 20% rabatu).

Nasi partnerzy będą przedstawieni na stronie głównej naszego portalu, w zakładce PREMIUM w artykule "Rabaty dla Prenumeratorów". Będą umieszczeni wg dwóch kryteriów: wysokość rabatów i kolejność alfabetyczna. Ich lista będzie też wysyłana w newsletterach dla prenumeratorów.

Obsługa partnera będzie sprawdzać, czy prenumerator, który chce skorzystać z rabatu, ma dostęp do specjalnie dedykowanego artykułu („Rabaty dla Prenumeratorów”), w którym będą wymienieni wszyscy nasi partnerzy (będą tam także ich logotypy). Przy zakupie w sklepie stacjonarnym lub w momencie płatności za usługę wystarczy pokazać jego treść obsłudze partnera, wskazując baner odpowiadający miejscu, w którym dokonujemy zakupów/płacimy za usługę.

W przypadku zakupów online należy podać kod wygenerowany przez partnera. Dzięki temu będzie można zakupić produkt/usługę.

Wspólnie z naszymi partnerami będziemy organizowali konkursy dla naszych prenumeratorów. Do wygrania będą w nich między innymi bilety czy karnety. Wśród nagród będą też zniżki na produkty i usługi oferowane przez partnerów. Laureaci takich konkursów otrzymają specjalnie dedykowany voucher, wygenerowany przez partnera konkursu, dzięki któremu będą mogli zrealizować nagrodę. By odebrać nagrodę, trzeba będzie okazać ten voucher lub wpisać (w przypadku realizacji online) umieszczony na nim kod, wygenerowany przez partnera.

Szczegóły dotyczące sposobu wykorzystania, ilości i dostępności rabatów ustalamy indywidualnie, aby najlepiej dopasować ofertę do potrzeb Twojej firmy. Stałe są tylko wysokości oferowanych rabatów: 10%, 15% i 20%.

Wysokość rabatu u każdego partnera jest stała w czasie jednego cyklu, który trwa miesiąc. Partner może zmienić wysokość rabatu w każdym cyklu.

Zależeć to będzie od indywidualnych ustaleń z każdym partnerem.

Oczywiście! Jesteśmy otwarci na wszelkie sugestie i propozycje, które mogą przynieść korzyści obu stronom.

Czas trwania współpracy ustalamy indywidualnie, ale minimalny okres to jeden miesiąc (jeden cykl współpracy). Możesz zdecydować się na okres próbny (miesięczny) lub długoterminową współpracę.

Tak, aczkolwiek Twoja obecność – a zatem przywileje i obowiązki partnera – będą obowiązywały do zakończenia miesięcznego cyklu współpracy.