Radna Żoliborza popełniła błąd. Spór wokół inwestycji w trybie Lex Deweloper

W tym artykule przeczytasz m.in. o:

• Dyskusji wokół budowy inwestycji mieszkaniowej przy ul. Mickiewicza 63
• Stosowaniu specustawy Lex Deweloper.
• Stanowisku Rady Dzielnicy Żoliborz
• Błędzie radnej Moniki Kurowskiej
• Protestach przeciwko inwestycji
• Interwencji Rady Warszawy
• Podziałach w Radzie Warszawy
• Zmianach w projekcie inwestycji
• Opinii geotechnicznej
• Wynikach konsultacji społecznych

Od kilku miesięcy toczy się szeroka dyskusja wokół budowy inwestycji mieszkaniowej przy ul. Mickiewicza 63. Na miejscu biurowca Megadexu, który powstał pod koniec lat 70., miałby powstać budynek mieszkalny, wbrew zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla Marymont-Grossów. Jak się okazuje firma Megadex zamierza sprzedać swoją nieruchomość deweloperowi, który chce wybudować w tym miejscu apartamentowiec. Inwestycja ta miałaby powstać w trybie specustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej powszechnie Lex Deweloper.

Radna Monika Kurowska uważała, że kolejne stanowisko nie jest potrzebne

Podczas obrad II Sesji Rady Dzielnicy Żoliborz radna Jolanta Zjawińska (Żoliborz ma głos) zgłosiła swój projekt zmiany w porządku obrad. Zaproponowała, żeby radni nowej kadencji podjęli stanowisko w sprawie inwestycji mieszkaniowej przy ul. Mickiewicza 63 w trybie specustawy Lex Deweloper. Po wypowiedzi radnej Zjawińskiej, radna Monika Kurowska (KO) zgłosiła swój wniosek przeciwko wprowadzeniu tego punktu do porządku obrad. Swój wniosek uzasadniła tym, że stanowisko w tej sprawie było już podjęte w zeszłej kadencji, w związku z czym nie ma sensu, aby nowa Rada musiała powtarzać to działanie. Ostatecznie wniosek o dodanie tego punktu do porządku obrad nie przeszedł, ponieważ zabrakło jednego głosu.

Radna Monika Kurowska wprowadziła radnych w błąd

Postanowiliśmy skierować pytania do Rady Warszawy w sprawie uchwały nr VII/124/2024 z dnia 4 lipca b.r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. Mickiewicza 63 w Dzielnicy Żoliborz m. st. Warszawy w trybie specustawy Lex Deweloper.

Warto zaznaczyć, że w ubiegłej kadencji Rada Dzielnicy Żoliborz podjęła Stanowisko nr 31/2023 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie protestu przeciwko realizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Mickiewicza 63 na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także Uchwałę nr 209/LII/2024 z dnia 13 marca 2024 r. w sprawie rozpatrzenia petycji nr 69/2023 wyrażającej sprzeciw wobec planowanej w trybie „lex deweloper” inwestycji przy ul. Mickiewicza 63.

Właśnie wobec tych dokumentów radna Monika Kurowska stwierdziła, że Rada Dzielnicy nie powinna zajmować się tymi samymi sprawami, skoro były procedowane w ubiegłej kadencji. Wobec powyższego postanowiliśmy skierować łącznie pięć pytań do Rady Warszawy:

1. Czy Komisja Ładu Przestrzennego rozpatrując sprawę przed ostatnią Sesją Rady brała pod uwagę ww. stanowisko i uchwałę Rady Dzielnicy Żoliborz ubiegłej kadencji?

2. Czy może w związku z brakiem uchwał, stanowisk Rady Dzielnicy Żoliborz aktualnej kadencji, Komisja Ładu Przestrzennego oraz cała Rada Miasta nie brały pod uwagę opinii samorządu dzielnicowego?

3. Czy inwestycja mieszkaniowa przy ul. Mickiewicza 63 będzie dla ludzi o dochodach umiarkowanych w zgodzie z celem i funkcją ustawy Lex Deweloper?

4. W przypadku jeśli Rada Warszawy i Komisja Ładu Przestrzennego brały pod uwagę opinię Rady Dzielnicy Żoliborz ubiegłej kadencji, to dlaczego podjęła decyzję wbrew woli samorządu dzielnicowego?

5. Dlaczego Rada Warszawy podjęła decyzję na inną formę zabudowy terenu działki przy ul. Mickiewicza 63, wbrew zapisom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla Marymont-Grossów?

Z odpowiedzi udzielonej w imieniu Komisji Ładu Przestrzennego przez Wiceprzewodniczącą Rady Warszawy Melanię Łuczak wynika, że negatywne stanowisko Rady Dzielnicy Żoliborz m. st. Warszawy poprzedniej kadencji dotyczyło wcześniejszej procedury (przed zmianą wniosku przez dewelopera), w związku z czym nie dotyczyło procedowanego projektu uchwały nr 138. „Do tego druku nie wpłynęło stanowisko nowej Rady Dzielnicy Żoliborz” - wyjaśniła wiceprzewodnicząca. „Żaden przepis prawa nie wymaga opinii rady właściwej rady dzielnicy ani właściwej komisji do projektów uchwał w sprawie ustalania inwestycji mieszkaniowych” - dodała Melania Łuczak.

O ile faktycznie Rada Warszawy nie musi brać pod uwagę opinii Rady Dzielnicy, to może ją wziąć pod uwagę przy podejmowaniu ewentualnych decyzji. Szkoda, że Rada Warszawy nie skorzystała z opinii samorządu dzielnicy. Warto zaznaczyć, że Rada Warszawy jest mocno podzielona w kwestii inwestycji przy ul. Mickiewicza 63 i nie tylko wśród radnych Koalicji Obywatelskiej, ale także wśród radnych PiS. Przeciwko tej inwestycji głosował chociażby radny Dariusz Figura z okręgu bielańsko-żoliborskiego. Z kolei za inwestycją opowiedział się radny Maciej Binkowski, będący mieszkańcem Żoliborza Artystycznego. Warto także zaznaczyć, że w głosowaniu nie brał udziału Piotr Wertenstein-Żuławski (KO) - były przewodniczący Rady Dzielnicy Żoliborz. Natomiast Marta Szczepańska (Lewica - Miasto jest Nasze), podobnie jak radny Figura, zagłosowała przeciwko tej inwestycji.

Jakie zmiany zaszły w projekcie?

Po przeprowadzonych konsultacjach z mieszkańcami na temat nowej inwestycji, deweloper uwzględnił uwagi mieszkańców, w przypadku, gdyby ta inwestycja miała powstać. Wśród tych uwag było obniżenie budynku o jedno piętro, a także skrócenie kaskadowe krótszego skrzydła, które zbudzało najwięcej kontrowersji. Istniała obawa, że skrzydło to zmniejszy linijkę słońca mieszkańcom budynku przy ul. Marii Kazimiery 26. Projektanci developera tłumaczyli, że skrzydło to nie spowoduje, że linijka słońca będzie poniżej obowiązującej normy. Mieszkańcy podkreślali, że może zachowana jest obowiązująca norma, ale obniży im to dotychczasową linijkę słońca i dodatkowo, będą zmuszeni patrzeć się przez okno na pustą bezokienną ścianę. Krótsze skrzydło nowej inwestycji zostało zdecydowanie zmniejszone względem pierwotnej koncepcji.

Opinia geotechniczna

Na zlecenie firmy Yareal Polska Sp. z o.o. powstała opinia geotechniczna terenu na którym deweloper planuje wybudować budynek. W opinii zamieszczonej na stronie internetowej dewelopera wynika, że w podłożu poniżej gruntów nasypowych występujących do głębokości 2,70 - 4,80 m p.p.t. zalegają plastyczne i twardoplastyczne gliny, gliny pylaste, pyły i namuły  o uogólnionych stopniach plastyczności I_L=0.50, I_L=0.53, I_L=0.10 oraz średnio zagęszczone piaski o uogólnionych stopniu zagęszczenia I_D=0.45. W otworze 1. na głębokości 9,40 m p.p.t. tj. na rzędnej 75,25 m p.p.t. nawiercono plioceńskie iły w stanie półzwartym. Ponadto jak czytamy, na etapie opracowania niniejszej opinii nie była znana rzędna posadowienia projektowanego budynku, nie było więc możliwe określenie warunków gruntowo-wodnych w poziomie fundamentów.

Analiza ryzyka została oceniona na poziomie umiarkowanym. Przyczyną takiej oceny jest posadowienie fundamentów w obrębie gruntów: nasypowych, spoistych w stanie plastycznym oraz organicznych. W niniejszej opinii zawarta została informacja, że w związku z dużą miąższością ww. gruntów może zajść konieczność posadowienia pośredniego. W analizie ryzyka wskazano także na obecność budynku przeznaczonego do rozbiórki. Ponadto przebieg warstw geotechnicznych na przekrojach jest interpolowany i w rzeczywistości może znacznie odbiegać od przedstawionego układu. Projektowana inwestycja należy do drugiej kategorii geotechnicznej. W terenie panują złożone warunki gruntowo-wodne. W analizie wykazano także, że ostateczną decyzję na temat zakwalifikowania inwestycji do kategorii geotechnicznej podejmie projektant konstrukcji. Z całą opinią geotechniczną można zapoznać się klikając poniższy LINK.