Mieszkańcy mówią STOP inwestycji LEX Developer na Żoliborzu

Koniec Megadexu? Co planuje developer?

Nowa inwestycja miałaby zastąpić budynek z końca lat 70. firmy Elektrim Megadex S.A. Inwestorem miałaby być firma YAREAL Polska proponując w tym miejscu 7-piętrowy budynek na planie litery L z ok. 80 lokalami mieszkalnymi i lokalami użytkowymi na parterze. Teren działki miałby być - jak twierdzi developer - domknięty pierzeją nawiązując w ten sposób do charakteru zabudowy Żoliborza Historycznego. Budynek dłuższym bokiem miałby stać wzdłuż ul. Mickiewicza, zaś krótszym stałby równolegle do południowej elewacji budynku Mickiewicza 65. Po jego północnej stronie znajdowałaby się droga od ul. Mickiewicza z wjazdem na parking podziemny oraz drogą pożarową prowadzącą na wewnętrzny dziedziniec, na którym znajdowałby się m.in. plac zabaw dla dzieci wraz z urządzeniami sensorycznymi. Autorem projektu jest pracownia arch. inż. Bogdana Kulczyńskiego, która jest autorem m.in. zrealizowanego 20 lat temu Centrum Olimpijskiego przy ul. Wybrzeże Gdyńskie 4, Apartamentów Stary Żoliborz przy ul. Hanki Czaki 2 i 4, czy też budynku przy ul. Rydygiera 15.

Obowiązujący plan miejscowy a specustawa

Działka na której mieści się budynek Megadexu znajduje się w obszarze na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla „Grossów” (Uchwała Nr 834/LXVIII/2001 Rady Gminy Warszawa-Centrum z dnia 4 października 2001 r.). Zgodnie z § 18 niniejszego planu - „Ustalenia szczegółowe dla terenu UHA:
1. Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem UHA ustala się przeznaczenie podstawowe zabudowy usług, handlu, biur, administracji. Obiekt istniejący - kontynuacja użytkowania z dopuszczeniem modernizacji.
2. Niezbędna liczba miejsc parkingowych i garażowych zlokalizowana na terenie własnej działki, dopuszczalna wielopoziomowość w południowej części działki.
3. Zaleca się wprowadzenie zieleni wysokiej w północnej części działki”.

Oznacza to, że plan reguluje zachowanie biurowca Megadexu i nie dopuszcza na tym terenie żadnych nowych budynków. Developer sięgając po specustawę znalazł najkrótszą drogę ku temu, żeby zmienić funkcję zabudowy działki, aby uniknąć procesu sądowego z Miastem, celem zmiany zapisów dość przestarzałego już planu zagospodarowania przestrzennego, jak również żeby uniknąć wieloletniego oczekiwania na samą zmianę planu miejscowego. Dlatego też inwestor zdecydował się na uniknięcie wszelkich problemów wynikających z zapisów planu miejscowego. Spółka Megadex biorąc pod uwagę, że nie zarobi zbyt wiele z wynajmu powierzchni biurowej, aby wykonać generalny remont całego budynku, woli pozbyć się wysłużonego budynku sprzedając teren developerowi. 

Przewodnicząca Komisji Ładu Przestrzennego o inwestycji

W czwartek 26 października odbyła się Komisja Ładu Przestrzennego Rady Dzielnicy Żoliborz, na której jedynym punktem merytorycznym w porządku obrad było omówienie planowanej inwestycji. Po przedstawieniu prezentacji przez developera, przewodnicząca komisji Donata Rapacka zwróciła uwagę na funkcję handlowo-usługową parteru przyszłej inwestycji, która powinna użytkowo w sposób miastotwórczy spełniać potrzeby mieszkańców dzielnicy. Jedną z kwestii był poruszony temat gastronomii, która dotychczas mieściła się w biurowcu Megadexu. Przewodnicząca o ile zawsze negatywnie oceniała specustawę, to tę inwestycję oceniła pozytywnie i woli rozmawiać o jej docelowych funkcjach w parterze, jak też skupić się na otoczeniu. Podczas swoich wypowiedzi zaznaczyła, że budynki przy ul. Hanki Czaki projektowane dwie dekady temu są całkowicie miastotwórcze. Podkreśliła także, że budynki te świetnie wpisuje się w żoliborską tkankę, nawiązując do elewacji XI, XII i XIII kolonii osiedla WSM „Żoliborz Centralny” za co inwestycja została nagrodzona Nagrodą im. B. i S. Brukalskich w 2011 r. Jednocześnie zaznaczyła, że chciałaby bardziej popracować nad zielenią, aby uniknąć złych doświadczeń. Podczas komisji wielu radnych przyznawało, że nie w każdym przypadku chcą być kategorycznie przeciw inwestycjom w ramach Lex Developer. Podkreślili też, że w tym przypadku liczą na dialog z developerem.

Czy będzie szansa na modernizację boiska dzięki developerowi?

Burmistrz Paweł Michalec poinformował, że inwestor prowadzi rozmowy z Zarządem na temat możliwości doinwestowania infrastruktury oświatowej. W ramach takiego doinwestowania rozważana jest możliwość remontu boiska Zespołu Szkół Samochodowych i Licealnych nr 3 przy ul. Włościańskiej 35.

Radni podzieleni względem inwestycji

Podczas komisji Wiceprzewodnicząca Rady Dzielnicy Jolanta Zjawińska, poruszyła kwestię wieczystej dzierżawy na terenie planowanej inwestycji, a także zgłosiła oburzenie w imieniu wielu mieszkańców, że informacja o planowanej inwestycji była bardzo słabo nagłośniona. Radna zwróciła także uwagę, że Żoliborz ma złe doświadczenia z zamykaniem bram i furtek. W przypadku planowanej inwestycji developer w ramach konsultacji społecznych chce zagwarantować okolicznym mieszkańcom, że teren ten będzie otwarty, a wszelkie towarzyszące mu funkcje rekreacyjne jak plac zabaw będą dostępne dla wszystkich. Mimo dobrej woli developera radna Zjawińska zauważyła, że gwarancja na to, że teren będzie otwarty może skończyć się z chwilą, kiedy administrowanie tym terenem przejmie wspólnota mieszkaniowa. Wtedy to wspólnota będzie decydowała o tym, w jaki sposób jej teren będzie użytkowany, a co za tym idzie, istnieje obawa, że teren ten może zostać znowu ogrodzony i zamknięty dla reszty mieszkańców sąsiednich bloków. Dodatkowym problemem jest kwestia wzrostu natężenia ruchu i projekt komunikacji wokół całej nieruchomości. Ponadto radna zwróciła uwagę na to, że zyski z tej inwestycji będą maksymalizowane z racji tego, że jedno ze skrzydeł planowanej inwestycji będzie przysłaniać okna części mieszkańcom budynku ul. Marii Kazimiery 26, a także że projektowany plac zabaw jest maksymalnie odsunięty od nowego bloku, natomiast przysunięty będzie pod samą granicę działki wzdłuż której stoi budynek przy ul. Marii Kazimiery 26. Inwestor zapewnił, że zachował minimalne wymagania względem linijki słońca, co i tak nie zadowala mieszkańców sąsiedniego budynku, gdyż zgodnie z obecnymi normami wynosi ona zaledwie 3 godziny, a odległość między budynkami będzie wynosi 18 metrów, co zdecydowanie nie zadowoliło mieszkańców.

Z kolei radna Joanna Tucholska stwierdziła, że mieszkając po drugiej stronie ul. Mickiewicza jest zachwycona projektem firmy YAREAL, ponieważ doskonale pamięta od lat dzieciństwa jak budynek Megadexu szpecił tę okolicę. Radna zaznaczyła, że chciałaby mieć „Żabkę”, gdyż brakuje ich w tej okolicy.

Innego zdania była radna Marta Szczepańska, która wypowiadając się też w imieniu Stowarzyszenia „Miasto Jest Nasze” jest przeciwna inwestycjom realizowanych w ramach specustawy LEX Developer. Uznała, że utrata miejsc przeznaczonych pod biura czy wszelkiego rodzaju usługi jest wbrew idei miast 15-minutowych, które w bliskim położeniu od miejsca zamieszkania mogłyby być miejscem pracy dla wielu mieszkańców dzielnicy.

Mieszkańcy mówią NIE inwestycji

Czego mieszkańcy obawiają się najbardziej:

• problemy hydrologiczne, budowa może wykazać kolejne wady konstrukcyjne w sąsiednich budynkach, w szczególności ul. Marii Kazimiery 26 oraz ul. Mickiewicza 65;
• ograniczenie linijki słońca do minimum;
• zbyt bliska odległość krótszego boku nowej inwestycji względem okien jednej z klatek budynku przy ul. Marii Kazimiery 26;
• hałas przed oknami: usytuowanie inwestycji w kształcie litery L - dziedziniec otwarty jest względem znajdującej się obok pętli tramwajowej "Marymont-Potok", przez co hałas będzie odbijał się od ścian niczym w studni

Mieszkańcy przygotowali petycję przeciwko budowie tej inwestycji. Jedna z mieszkanek odczytała jej treść w trakcie posiedzenia komisji. W petycji wymienione są wszelkie możliwe zagrożenia jakie mogą wyniknąć z realizacji inwestycji. „Pętla tramwajowa nie jest przystosowana do wagonów nieposiadających wózków obrotowych z kołami, co powoduje permanentne, bardzo dokuczliwe i uciążliwe dla mieszkańców piski o wysokim natężeniu” – wymieniają jako jedną z wielu argumentów autorzy petycji.

Jeśli chcesz zapoznać się z petycją i ją poprzeć możesz to zrobić tutaj: 

Problemy hydrologiczne wokół inwestycji

Radna Jolanta Zjawińska wyjaśniła, że na terenie na którym znajduje się m.in. Megadex znajdowały się stawy i tereny podmokłe, stąd jest tam tyle problemów ze stanem technicznym sąsiadujących budynków. Zaznaczyła, że 20-letnie budynki zostały wykonane fatalnie i porównywanie przedwojennych, setki razy solidniejszych kamienic przy ul. Hożej przez developera, gdzie tuż obok nich budował swoje inwestycje, mają się nijak do budynków przy ul. Marii Kazimiery. „Budynki te są jedną wielką fuszerką. Źle są zrobione dylatacje, zalewane są garaże, materiały rozeszły się w trakcie budowy, izolacje były źle wykonane” – wymieniała radna. Ponadto Jolanta Zjawińska dodała, że PINB wydał decyzje z klauzulą natychmiastowej wykonalności o wykonaniu remontu, który w dalszym ciągu jeszcze się nie zaczął.

Już w poniedziałek 30 października o godz. 17:30 odbędą się konsultacje społeczne z udziałem developera. Spotkanie będzie miało miejsce w Szkole Podstawowej nr 65 przy ul. Mścisławskiej 1 na które zachęcamy do wzięcia w nim udziału.