Redakcja
Czy rzeczywista powierzchnia mieszkania zawsze odpowiada temu, co obiecuje deweloper? Dla wielu nabywców kwestia doliczania powierzchni pod ściankami działowymi (które oddzielają poszczególne pomieszczenia) do metrażu stanowi nieprzyjemną niespodziankę. Precyzyjny pomiar mieszkania ma kluczowe znaczenie nie tylko dla określenia ceny, ale również dla uczciwości transakcji.
Standardy pomiaru powierzchni użytkowej
W Polsce do pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego stosuje się normę PN-ISO 9836, która określa, w jaki sposób należy mierzyć powierzchnię użytkową budynków i lokali. Jest to dokument odniesienia, na podstawie którego deweloperzy oraz inne podmioty związane z rynkiem nieruchomości określają metraż mieszkań. Deweloperzy często wybierają interpretacje, które korzystnie wpływają na wyliczanie powierzchni lokalu, co może skutkować jej zawyżeniem.
Norma PN-ISO 9836 wskazuje, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego to ta część powierzchni, która służy przeznaczeniu budynku, czyli stanowi przestrzeń faktycznie dostępną do użytkowania. Problem zaczyna się jednak, gdy do tej powierzchni wliczane są także przestrzenie pod ścianami działowymi, które w praktyce nie są dostępne dla mieszkańców. W efekcie kupujący płaci za powierzchnię, której nie może faktycznie wykorzystać. Wątpliwości budzi zwłaszcza sposób traktowania ścianek działowych, których usunięcie wymaga przeprowadzenia prac budowlanych. W takich przypadkach pojawia się pytanie, czy taka przestrzeń powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
Zdarza się, że niejednoznaczność normy jest wykorzystywana przez deweloperów do zawyżania powierzchni mieszkań, co w konsekwencji przekłada się na wyższą cenę za lokal. Taka praktyka budzi kontrowersje i jest przedmiotem licznych sporów pomiędzy kupującymi a deweloperami. Dlatego coraz częściej sądy zajmują się analizą tych kwestii, a ich orzeczenia mogą wpłynąć na ujednolicenie podejścia do tego problemu.
Deweloperzy doliczają dodatkową powierzchnię pod ścianami działowymi
Doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi to częsta praktyka deweloperów. Argumentują, że takie ścianki można w łatwy sposób usunąć, co daje przyszłym właścicielom dowolność aranżacji wnętrza. Najnowsze orzecznictwo sądowe wskazuje, że ścianki działowe, których nie da się łatwo zdemontować, nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania.
Dla nabywców mieszkań doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi często oznacza wyższe koszty za mniejsze wnętrze. Wielu konsumentów uważa, że taka praktyka jest nieuczciwa i prowadzi do ukrytych kosztów. Orzeczenia sądów jednak wskazują, że interesy konsumentów muszą być chronione, a niejednoznaczne zapisy w umowach deweloperskich mogą być uznane za wprowadzające w błąd.
Polskie prawo budowlane oraz ustawa deweloperska zobowiązują deweloperów do precyzyjnego określania metrażu mieszkania w umowach. Stosowanie Polskiej Normy PN-ISO 9836 musi być zgodne z jej założeniami, a powierzchnia pod murowanymi ściankami działowymi nie może być zaliczana do metrażu użytkowego mieszkania.
Najnowsze orzeczenia sądowe
Orzecznictwo sądowe potwierdza, że stosowanie praktyki zawyżania powierzchni mieszkania może być uznane za działanie nieuczciwe względem konsumentów.
Sądy coraz częściej podkreślają, że deweloperzy nie mogą dowolnie interpretować metrażu w sposób niekorzystny dla nabywców. W orzecznictwie pojawiają się wskazania, że umowy, które zawierają niejasne lub nieprecyzyjne zapisy dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej, mogą być uznane za naruszające prawa konsumentów. Praktyka zawyżania metrażu poprzez doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi została oceniona jako wprowadzająca klientów w błąd i skutkująca nienależnym podwyższeniem ceny mieszkania.
W wielu przypadkach sądy uznają, że nabywcy mieszkań mają prawo do zwrotu nadpłaconych kwot, jeśli rzeczywista powierzchnia użytkowa ich lokalu jest mniejsza niż ta wskazana w umowie. W jednym z wyroków podkreślono, że ścianki działowe, jeśli nie są elementami konstrukcyjnymi budynku, nie powinny być traktowane jako część użytkowej przestrzeni mieszkania. W ocenie sądu, skoro nabywca nie może faktycznie użytkować powierzchni pod ściankami działowymi, ich uwzględnianie w metrażu jest nieprawidłowe.
Spory o metraż mieszkań ujawniają problem niejednoznacznych praktyk na rynku nieruchomości. Najnowsze orzecznictwo pokazuje, że konsumenci mogą skutecznie walczyć o swoje prawa. Warto być świadomym klientem, analizować umowy i dbać o to, by rzeczywista powierzchnia mieszkania odpowiadała tej obiecanej przez dewelopera. Linie orzecznicze w tego typu sprawach mogą stać się istotnym sygnałem dla rynku nieruchomości i wpłynąć na przyszłe standardy w branży.
Autorka tekstu:
Adw. dr Magdalena Durlik-Olszewska
Właścicielka Kancelarii Adwokackiej LexInvest
Napisz komentarz
Komentarze