Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Z dniem 01 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów, na których postawione są budynki mieszkalne jedno- lub wielorodzinne zmieniło się z mocy ustawy w prawo własności tych gruntów, eliminując tym samym z obrotu – w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego – relikt poprzedniego systemu jakim było prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Nowa ustawa znajduje zastosowanie głównie do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, choć z jej dobrodziejstwa mogą również skorzystać właściciele lokali handlowych i usługowych, jeżeli znajdują się one w budynkach przeznaczonych na cele mieszkaniowe, pod warunkiem że w danej nieruchomości lokale mieszkalne stanowią co najmniej połowę wszystkich lokali. W pozostałym zakresie pozostają w mocy dotychczasowe przepisy o użytkowaniu wieczystym nieruchomości.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa oznacza, że z dniem 1 stycznia 2019 roku każdy właściciel lokalu mieszkalnego automatycznie, bez podejmowania żadnych czynności stał się właścicielem nieruchomości, na której znajduje się blok, w którym mieszka.

Przekształcenie zostało przewidziane jako czynność odpłatna. Oznacza to, że każdy kto dotychczas był użytkownikiem wieczystym, a na skutek ustawy o przekształceniu stał się właścicielem gruntu, zobowiązany jest do wniesienia opłaty za przekształcenie. Wysokość tej opłaty to 20-krotność rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jaka należna byłaby na dzień przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 roku. Wyjątkiem jest sytuacja, w której opłata z tytułu użytkowania wieczystego została zaktualizowana rok lub dwa lata wcześniej. Wówczas wysokość tej opłaty równa będzie pełnej zaktualizowanej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego należnej w trzecim roku po aktualizacji. Płatność opłaty za przekształcenie rozłożono na 20 rat, płatnych co roku do końca marca (to dokładnie ten sam termin, do którego należało wnieść opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu). Co to w rzeczywistości oznacza? Nic innego jak to, że nowi właściciele nieruchomości zobowiązani będą do podwójnego ponoszenia kosztów związanych z nieruchomością przekształconą. Po pierwsze, – jako właściciele tych nieruchomości – zobowiązani będą do uiszczania podatku od nieruchomości. Po drugie, zobowiązani będą do uiszczania corocznej opłaty z tytułu przekształcenia. Podwójnym obciążeniem nie będziemy musieli się martwić tylko w jednym przypadku. Jeżeli zdecydujemy się jednorazowo zapłacić całą opłatę z tytułu przekształcenia.

Zamiar jednorazowego uiszczenia całej opłaty możemy zgłosić w dowolnym momencie. Jeżeli zrobimy to w pierwszym roku po przekształceniu, wysokość jednorazowej opłaty będzie równa dwudziestu jej rocznym wysokościom. Jeżeli jednak rozpoczniemy uiszczać opłaty roczne i w którymś momencie zdecydujemy się na uiszczenie opłaty jednorazowej, jej wysokość będzie równa sumie pozostałych do spłaty rocznych rat.

Wybór jednorazowego uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia ma jeszcze jeden walor. Wówczas będzie nam przysługiwała bonifikata. Jej wysokość będzie zależna od tego czy jednorazowa zapłata nastąpi w pierwszym roku po przekształceniu czy w latach kolejnych. Naturalnie w pierwszym roku będzie przysługiwała najwyższa bonifikata, która z upływem kolejnych lat będzie malała.

W tym miejscu trzeba też wskazać, że przekształcenie we własność będzie musiało znaleźć swoje odzwierciedlenie w księgach wieczystych prowadzonych dla przekształconych nieruchomości oraz ewidencji gruntów i budynków. Podstawę ujawnienia prawa własności w tych rejestrach będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie takie wydawać będą wskazane w ustawie organy, m.in. starosta – w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo województwa – w odniesieniu do gruntów stanowiących niegdyś własność jednostek samorządu terytorialnego. O wydanie zaświadczenia możemy zwrócić się osobiście albo możemy poczekać na jego wydanie z urzędu. Jeżeli złożymy stosowny wniosek, organ powinien nam wydać właściwy dokument w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania takiego wniosku. Jeśli zdecydujemy się poczekać na reakcję organu, powinien on wydać zaświadczenie w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia i wysłać je na adres, na który doręczana nam była korespondencja związana z ponoszeniem opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Jednocześnie organ przekaże też zaświadczenie do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Wpis w księdze wieczystej zostanie dokonany z urzędu i nie będzie wiązał się z koniecznością uiszczenia opłaty. Wraz z wpisem własności (dział II) sąd ujawni także w dziale III roszczenie o zapłatę opłaty z tytułu przekształcenia. O dokonaniu wpisu dowiemy się z zawiadomienia, które prześle nam właściwy wydział ksiąg wieczystych sądu.

Po uiszczeniu całej opłaty organ wyda nam stosowne zaświadczenie, które będzie podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej wpisu roszczenia odnoszącego się do tej opłaty. Tu jednak czeka nas kolejny wydatek, bowiem wniosek o wykreślenie roszczenia został pomyślany jako wniosek odpłatny. Będzie to kwota 250 złotych w przypadku uiszczenia opłaty jednorazowej oraz 75 złotych w pozostałych przypadkach. Opłatę tę należy wnieść na właściwy rachunek sądu wieczystoksięgowego i załączyć do wniosku o wykreślenie wpisu. Ustawa o przekształceniu przewiduje jednak kilka zwolnień z tej opłaty. Będzie ono przysługiwało m.in. osobom fizycznym (lub ich spadkobiercom), które jednorazowo wniosły opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego a także osobom, które użytkowanie wieczyste gruntu uzyskały na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy czy w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5.12.1990 roku.