Czy miasto zapłaci za remont dachu budynku OSiR Żoliborz? „Jeżeli sprawa nie wyjaśni się pójdziemy do sądu”

Firma budowlana wykonująca modernizację pokrycia dachu żoliborskiego Ośrodka Sportu i Rekreacji ma problemy z wyegzekwowaniem płatności za wykonane prace. Kontrakt obejmuje ponad 1 mln zł.

– Jestem prawnikiem i mnie to oburza jak ignoruje się prawo. Jeżeli sprawa nie wyjaśni się pójdziemy do sądu, ale dla nas nie jest to najlepsze wyjście, bo na początek musimy opłacić koszty od wniesienia pozwu w wysokości  około 50 tys. zł. Do tego wszystkiego dochodzi czas oczekiwania na rozstrzygnięcie, sprawy bo wiadomo jak w Polsce działają sądy. Można przypuszczać, że po trzech latach w takiej sytuacji otrzymamy swoje pieniądze – mówi mi Agnieszka Krzywda wiceprezes TMB Maat, firmy która wykonywała zlecenie.

Umowa na wykonanie prac została zawarta 27 września 2018 roku. Termin zakończenia ich wyznaczono na 20 grudnia.

W listopadzie wykonawca wysyła do dyrekcji OSiR protokół przedstawiający dotychczasowy zakres prac i stopień procentowy ich zaawansowania w celu rozliczenia się. Jest on też podstawą do odbiorów częściowych. Łączna wartość wykonanych prac wynosiła na tamten moment ponad 731 tys. zł.

– Wszystko co zrobiliśmy działa. Użytkownik z tego korzysta. My musieliśmy kupić materiały, zapłacić pracownikom i opłacić świadczenia publiczno-prawne – mówi wiceprezes firmy wykonującej zlecenie dla OSiR Żoliborz.

W przypadku remontu dachu w żoliborskim OSiR, umowa pomiędzy inwestorem a wykonawcą zakłada rozliczenia częściowe w oparciu o procentowe zaawansowanie realizacji zamówienia. Jedynym zastrzeżeniem w umowie jest zapis o tym, że łączna wartość faktur na etapie częściowego rozliczenia nie może przekroczyć 90 proc. wartości całości wynagrodzenia.

Dokument informujący o stanie wykonanych prac pozostaje bez odpowiedzi inwestora, do momentu wezwania przez wykonawcę do odbioru zgłoszonych robót pod względem jakościowym i ilościowym. Przedstawiciele OSiR’u w korespondencji tłumaczą, że protokół potraktowali jedynie informacyjnie i jak czytamy dalej: „Do protokołu nie dołączono bowiem wymaganego umową zgłoszenia odbioru, brak jest również wpisów w dzienniku budowy o wykonaniu robót ujętych w protokole, nie powiadomiono nadzoru inwestorskiego o zakończeniu elementu robót, nie przedstawiono procentowego zaawansowania stopnia realizacji przedmiotu umowy określonego przez Inspektora Nadzoru Inwestorskiego.”

Potraktowany informacyjnie protokół można uznać za wystarczający

Przedstawiciele firmy budowlanej, brak reakcji na złożony protokół, odczytują jako celowe opóźnianie możliwości złożenia faktury. – Tym bardziej, że przy licznych spotkaniach inwestor był informowany o chęci złożenia ich – mówi Agnieszka Krzywda. Ponadto umowa przewiduje wpisanie do dziennika remontu jedynie odbiory zanikowe i końcowe. O zgłoszeniu odbioru częściowego do dziennika budowy nie ma mowy w umowie. W żaden sposób nie określa też procedury odbiorów częściowych. – Z tego względu potraktowany informacyjnie przez dyrekcję OSiR protokół zaawansowania prac można uznać za wystarczający do odbioru wskazanych prac – tłumaczy wykonawca.

Budowlańcy zaznaczyli, że mogą przystąpić do jednostronnego odbioru, który w późniejszym czasie zostaje uznany przez dyrekcje ośrodka za bezzasadny. Twierdzenie o jego bezzasadności podważa wyrok Sądu Najwyższego, w którym czytamy: „…sporządzenie jednostronnego protokołu odbioru prac budowlanych przez wykonawcę jest dopuszczalne, jeżeli od jego sporządzenia uzależniona jest zapłata wynagrodzenia. Blokuje się w ten sposób potencjalną możliwość szantażu podmiotu zobowiązanego do zapłaty (inwestora, generalnego wykonawcy) wobec wykonawcy (podwykonawcy)…”.

Odsyłamy bez księgowania fakturę z dnia 31 grudnia na kwotę 731 tys. zł”

Mimo użytych przez wykonawcę argumentów, inwestor odsyła wystawioną 31 grudnia fakturę nie uznając jednostronnego odbioru częściowego jak i wagi protokołu przedstawiającego zakres wykonanych prac. Swoje stanowisko dyrekcja OSiR’u podpiera zapisem w umowie, w myśl którego rozliczenie możliwe jest pod warunkiem odbioru prac przez zamawiającego. Dyrektor ośrodka wskazuje również brak podziału należności pomiędzy wykonawców i podwykonawców o czym mówi jeden z zapisów w umowie.

W międzyczasie TMB MAAT, trzy dni przed końcem roku wysyła pismo do OSiR’u zawiadamiając o zgłoszeniu odbioru końcowego prac, jednocześnie zwracając się z prośbą o udostepnienie dziennika remontu w celu dokonania zgodnie z umową wpisów. Inspektor Nadzoru Inwestorskiego nie potwierdził ich odmawiając gotowości do odbioru końcowego.

Skropliny czy zacieki?

– Podejrzewam, że pan dyrektor próbował nas zmusić do wykonania kominków wentylacyjnych po to, żeby można było pociągać do odpowiedzialności wykonawcę i mieć tzw. chłopca do bicia w przypadku, gdy będą powstawały przecieki. Wtedy byśmy pewnie byli wzywani do naprawiania usterek i powstałych szkód w ramach gwarancji i rękojmi, za które przecież nie odpowiadamy – mówi wiceprezes podkreślając, że tego typu prac nie uwzględniono w umowie.

Jak sięgają pamięcią budowlańcy powodem pierwszych poważniejszych tarć z inwestorem były pojawiające się krople wody na poddaszu. Wykonawca tłumaczy, że są to skropliny. – Powstają one w wyniku potężnej ilości pary wodnej, która jest wewnątrz, skrapla się na połaciach blachy przedostając się między warstwami sklejki, folii i ocieplenia z wełny i wtedy ta woda kapie – wyjaśnia Andrzej Bańkowski, kierownik budowy. Wykonawca zwraca uwagę również na  wadliwie działającą wentylacje, która nie odprowadza prawidłowo pary wodnej .

– Był duży nacisk na wykonanie kominków. W pierwszej wersji projektanta na dachu miało być 6 kominków. W mojej opinii ich skuteczność przy powierzchni dachu liczącej około 1400 m² nie rozwiąże problemu gromadzenia się skroplin. Po wezwaniu eksperta i projektanta okazało się, że tych kominków powinno być ponad 30, ale też nie gwarantowało to poprawy sytuacji – mówi Andrzej Bańkowski, który od 35 lat pracuje w branży.

Z kolei inspektor uważa, że nie są to skropliny tylko przecieki. – Gdyby OSiR zmienił retorykę i przyznał, że są to skropliny musieliby odpuścić, a trzymając się stwierdzenia, że są to przecieki mają możliwość blokowania rozliczenia sią – ocenia kierownik budowy.

– Z tego powodu, że komuś się zleci wykonanie, prac remontowych nie można pociągać do odpowiedzialności za cały budynek. Moim zdaniem niezbędne do rozwiązania tego problemu byłoby powołanie jakiejś niezależnej komisji. Można też sprawdzić szczelność dachu wykonując próbę wodną – podkreśla Agnieszka Krzywda.

OSiR jak tunel foliowy?

– Dach został maksymalnie uszczelniony i ta para tym bardziej nie ma żadnego ujścia – ocenia kierownik budowy. Według zaleceń projektanta, wszystkie łączenia blach zostały pokryte taśmą i warstwą poliuretanu. – Zazwyczaj łączenia blach robi się na zakładkę, bez dodatkowych uszczelnień, w tym przypadku wszystko jest zaizolowane jak tunel foliowy – dodaje Andrzej Bańkowski.

Stwierdzenie o chłopcu do bicia okazało się prorocze”

W grudniu powstał przeciek pod jednym z dachów. – Podczas wykonywania naszych prac, już w listopadzie poinformowaliśmy dyrekcję o nieprawidłowości w wykonaniu łączenia między dachami co może skutkować przeciekiem – tłumaczy Agnieszka Krzywda. Istniejąca obróbka blacharska nie jest wywinięta na zewnątrz tylko pod spód (rys.1).

– Skutkuje to spływaniem wody pod papę na drugim dachu. Tak był wykonany dach, który zastaliśmy. Mówiliśmy dyrekcji, że z tego powodu mogą powstawać zacieki i trzeba ten dach poprawić, ale to zadanie nie wpisywało się w zakres naszych prac. Naprawa tego wiązała by się z dużymi kosztami. Sprawa skończyła się na tym, że projektant wykonał rysunek (rys.2)przedstawiający prawidłowe łączenie dachów. Z kolei dyrekcja zarzuca nam, że papa którą kładliśmy na starą jest źle dogrzana – tłumaczy kierownik budowy.

– Sprawa obróbki blacharskiej kawałka dachu i instalacji nie wpisuje się w zakres wykonywanych przez nas prac i konieczne jest odpowiednie zlecenie. Z kolei dyrekcja tego nie formułuje wprost, ale inspektor już sobie pozwala, bo zakresu umowy nie zna i nie musi znać. On zajmuje się tylko technologią prac. I już jest roszczenie do usunięcia szkód i rozliczenia się z nich – mówi wiceprezes firmy budowlanej.

Byłam przekonana, że osiągniemy kompromis

Przedstawiciele OSiR’u na początku stycznia wyszli z inicjatywą by kontynuować czynności zmierzające do zakończenia remontu. W tym celu zorganizowano spotkanie, w którym wzięli udział przedstawiciele TMB Maat, dyrektorzy OSiR’u, a także radca prawny. – Każdy przedstawił swoje zastrzeżenia. Byłam wtedy przekonana, że osiągniemy kompromis – mówi wiceprezes zarządu TMB Maat. OSiR zobowiązał się do dostarczenia brakujących dokumentów projektowych, a wykonawca do uzupełnienia dokumentacji instalacji odgromowej i elektrycznej. Po spełnieniu tych warunków obie strony miały przystąpić do czynności odbiorowych.

W międzyczasie wykonawca otrzymuje pismo od OSiR’u o rozpoczęciu naliczania kar umownych, które wynoszą 2 tys. zł dziennie za opóźnianie prac. Inwestor powołuje się na brak skutecznego zgłoszenia do odbioru końcowego.

Roboty wykonano, ale z usterkami

Do skutku dochodzi ustalony wcześniej końcowy odbiór robót. – Zaprosiliśmy na ten odbiór niezależnego rzeczoznawcę budowlanego, który jest pracownikiem naukowym. Ze względu na długi okres oczekiwania nie mieliśmy możliwości powołania kogoś z Instytutu Techniki Budowlanej, dlatego zależało nam, żeby był to ktoś obiektywny – wyjaśnia Agnieszka Krzywda. Udział w odbiorze wzięli przedstawiciele OSiR’u, a także wykonawcy.

Na podstawie przeprowadzonego odbioru końcowego sporządzono protokół, w którym stwierdzono, że roboty wykonano z usterkami. Chodziło m.in. „o miejscowe uszczelnienie wkrętów mocujących pokrycia dachu”, „uzupełnienie powłoki malarskiej balustrad” czy „uzupełnienie powłoki poliuretanowej na części obróbki blacharskiej”. Dodatkowo inspektor nadzoru inwestorskiego stwierdził, że „wykonane roboty nie kwalifikują się do odbioru ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa w użytkowaniu obiektu OSiR”. Mimo to obiekt cały czas jest do dyspozycji klientów. Wykonawca zaś zobowiązał się do poprawienia prac, jak tylko pozwolą na to warunki atmosferyczne.

Dyrekcja dopatrzyła się również braków w dokumentacji powykonawczej żądając m.in. „protokoły prób technicznych”  czy „protokoły odbioru robót zanikowych”. – Naszym zdaniem i zdaniem rzeczoznawcy budowlanego prace, które wykonaliśmy kwalifikują się jako remont. W związku z tym, obowiązkiem określonym w umowie jest przygotowanie dokumentacji materiałowej, która została złożona 19 grudnia. Mimo to 17 stycznia w czasie trwania prac komisji odbiorowej, po dokonaniu faktycznego przeglądu pojawił się zarzut ze strony inspektora, że on tej dokumentacji nie widział – mówi członek zarządu TMB Maat.

– Robiliśmy dużo prac w ramach zamówień publicznych i nigdy nie mieliśmy takich sytuacji. Ostatnio wykonywaliśmy prace w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju i pan naczelnik zachęca nas do startowania w przetargach na kolejne prace, gdyż prace były wykonane należycie – mówi wiceprezes.

Nie ma gotowości do odbioru

– Kilka dni po wspomnianym odbiorze mieliśmy rozstrzygać kwestie dokumentacji. Nam zależało na zakończeniu sprawy i uzupełnialiśmy dokumentację nawet jeśli nie było ku temu zasadności  – mówi Agnieszka Krzywda. Na spotkaniu dyrektor powiadomił, że nie uznaje gotowości do odbioru końcowego, ze względu na błędy w dokumentacji powykonawczej. Do tego czasu, mimo, że umowa przewiduje płatności częściowe wykonawca z należnego 1,06 mln zł nie otrzymał nawet części kwoty.

– Uprawnienie do odmowy dokonania odbioru występuje tylko wtedy kiedy są istotne wady, albo jest istotna niezgodność z projektem. W czasie wszystkich prac nie powstał tego rodzaju zarzut –mówi Agnieszka Krzywda.

Przedstawiciele OSiR Żoliborz w odpowiedzi na kilka pytań, (m.in. „Czy należy się wynagrodzenie wykonawcy za wykonane prace?”, „Czy po wykonaniu izolacji dachu problem z kapaniem wody z sufitu pogorszył się?”, „Dlaczego przedstawiciele OSiR nie przystąpili do odbioru częściowego dnia 28.12 mimo, że umowa określa szczególne procedury jedynie w zakresie odbiorów zanikowych i końcowych?”) czytamy:

Działania podejmowane przez OSiR Żoliborz w ramach realizacji inwestycji w żadnej mierze nie mają na celu unikania zapłaty wynagrodzenia należnego Wykonawcy, w tym wynagrodzenia częściowego, czy też nieuzasadnionego opóźniania dokonania odbioru końcowego robót. Pragniemy jedynie aby inwestycja została wykonana w sposób należyty. Umowa podpisana dwustronnie określa tryb odbioru prac wykonywanych przez Generalnego Wykonawcę w tym związane z tym wymogi formalne, jak również termin i sposób zapłaty wynagrodzenia. Postanowienia umowy były znane Wykonawcy w chwili przystąpienia firmy do postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. W toku postępowania jego uczestnicy mieli możliwość zgłaszania zastrzeżeń do proponowanych przez Zamawiającego zapisów umownych, firma realizująca inwestycję z tego uprawnienia nie skorzystała i po wyłonieniu jej jako Wykonawcy podpisała umowę bez zastrzeżeń. Tym samym przyjęła na siebie zobowiązanie do wykonywania umowy zgodnie z jej postanowieniami – również tymi wyprowadzającymi określone wymagania formalne związane z odbiorem robót oraz określającymi sposób zapłaty wynagrodzenia. Niestety przyjęty przez Wykonawcę sposób zgłoszenia robót do odbioru znacząco odbiega od tego determinowanego postanowieniami umowy, na co niejednokrotnie zwracaliśmy uwagę Wykonawcy. W chwili obecnej trwa realizowanie ustaleń ze spotkania, które odbyło się w dniu 28 lutego z udziałem przedstawicieli Wykonawcy, Zamawiającego oraz Urzędu Dzielnicy Żoliborz m. st. Warszawy. Na spotkaniu poczyniono ustalenia mające na celu podjęcie w określonych terminach określonych czynności zmierzających do ostatecznego zakończenia sprawy. OSiR Żoliborz ze swojej strony realizuje założenia przyjęte podczas spotkania. Mamy nadzieję, że uda nam się osiągnąć porozumienie z Wykonawcą i zamknąć sprawę dotyczącą tej inwestycji w sposób satysfakcjonujący obie strony.

W urzędzie dzielnicy sprawa jest znana, a od jednego z urzędników słyszę, że rozliczenie powinno być przynajmniej częściowe, a jeśli chodzi o rzekome niewykonanie poszczególnych prac, dyrekcja OSiR’u powinna rozważyć utworzenie nowego zadania.