Jak wypowiedzieć opłatę za użytkowanie wieczyste? Pytania i odpowiedzi

Opłata za użytkowanie wieczyste to świadczenie pieniężne płacone na rzecz właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego) za to, że korzystamy z nieruchomości, która nie jest naszą własnością (prawo użytkowania wieczystego przypomina prawo własności, ale nie jest z nim tożsame).

Od czego zależy opłata za użytkowanie wieczyste?

Opłata ta zależna jest od wartości nieruchomości i celu na jaki została ona oddana w wieczyste użytkowanie, i wynosi 0,3%-3% wartości nieruchomości (dla nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne to 1%). Termin uiszczenia opłaty za dany rok upływa 31 marca. Opłatę należy wnieść bez dodatkowego wezwania. Jeżeli termin uiszczenia opłaty przypada na sobotę albo dzień ustawowo wolny od pracy (w tym na niedzielę), upływa on w pierwszym kolejnym dniu roboczym (np. w 2019 roku termin ten upłynie 01.04).

Jak często wysokość opłaty może być zmieniana?

Opłata za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana, lecz nie częściej niż raz na 3 lata. Dopuszczalność aktualizacji zależy od zmiany wartości nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste i może polegać zarówno na podwyższeniu, jak i obniżeniu tej opłaty (zdecydowanie częściej będzie miała zastosowanie przy podwyższeniu opłaty). Aktualizacja opłaty polega na tym, że właściciel nieruchomości (Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego) powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty. W wypowiedzeniu powinien wskazać sposób obliczenia nowej wysokości tej opłaty oraz dołączyć informację o wartości nieruchomości i wskazać miejsce, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym, określającym aktualną wartość nieruchomości.

W jakich okolicznościach wypowiedzenie opłaty jest skuteczne?

Aby wypowiedzenie było skuteczne, powinno zostać doręczone użytkownikowi wieczystemu w ustawowo określonym terminie – do 31 grudnia roku poprzedzającego rok, którego dotyczy nowa opłata. Wypowiedzenie staje się skuteczne w chwili, w której dotarło do adresata w taki sposób, aby mógł on zapoznać się z jego treścią, czyli de facto w chwili odbioru korespondencji zawierającej to wypowiedzenie. Dla skuteczności wypowiedzenia nie jest istotne, czy rzeczywiście przeczytamy kierowaną do nas korespondencję, ale jedynie czy mieliśmy taką możliwość. Z tego też powodu nie jest dobrym pomysłem (co niestety ciągle się zdarza) nieodbieranie korespondencji, mimo że otrzymaliśmy stosowne awizo (informację o pozostawieniu kierowanej do nas korespondencji w placówce pocztowej). Zgodnie bowiem z utrwaloną już linią orzeczniczą, nieodebranie korespondencji i jej zwrócenie do adresata związane jest z tzw. fikcją doręczenia. Fikcja ta polega na tym, że kierowana do nas przesyłka, która została zwrócona do adresata, traktowana jest jako doręczona – skutek doręczenia następuje w ostatnim dniu, w którym przesyłka mogła zostać odebrana z placówki pocztowej.
Jeśli zgadzamy się na aktualizację opłaty, nie musimy robić nic. Wystarczy, że do 31 marca uiścimy opłatę w nowej wysokości.

Nie jest dobrym pomysłem (co niestety ciągle się zdarza) nieodbieranie korespondencji, mimo że otrzymaliśmy stosowne awizo (informację o pozostawieniu kierowanej do nas korespondencji w placówce pocztowej)

Nie zawsze jednak aktualizacja opłaty musi spotkać się z naszą akceptacją. Jeżeli uważamy, że zmiana opłaty jest nieuzasadniona (np. w ciągu 3 ostatnich lat opłata była już podwyższana, nie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości albo właściciel nie wypowiedział wysokości opłaty w ustawowym terminie), możemy złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) żądanie ustalenia, że aktualizacja jest nieuzasadniona (względnie, że jest uzasadniona w innej wysokości). Mamy na to 30 dni od dnia, w którym otrzymaliśmy pismo wypowiadające dotychczasową wysokość opłaty. Nadanie w tym terminie stosownej przesyłki za pośrednictwem Poczty Polskiej jest wystarczające dla zachowania terminu. Jeżeli jednak zdecydujemy się na osobiste złożenie pisma albo skorzystanie z usług firmy kurierskiej, pamiętajmy, że powinno ono zostać doręczone do właściciela najpóźniej w 30-tym dniu, w tym bowiem przypadku decyduje data jego doręczenia, a nie nadania. W przeciwnym razie nie będzie możliwe wzruszenie zaktualizowanej opłaty, a my zobowiązani będziemy do uiszczenia opłaty w nowej wysokości. Jeżeli zachowamy powyższy termin, SKO pochyli się nad podniesionymi przez nas argumentami i rozważy, czy aktualizacja była uzasadniona (we wniosku warto podnieść wszystkie argumenty, które naszym zdaniem wskazują na jej bezpodstawność). Warto jednak wskazać, że złożenie wniosku do SKO nie zwalnia nas od obowiązku wniesienia opłaty w dotychczasowej wysokości.

Jeżeli decyzja SKO nie będzie zgodna z naszymi żądaniami, a zaktualizowana opłata zostanie uznana za uzasadnioną, możemy walczyć dalej. Aby było to możliwe, musimy w ciągu 14 dni od dnia, w którym zostanie nam doręczona decyzja SKO, złożyć sprzeciw. Jego złożenie spowoduje, że nasza sprawa zostanie rozpoznana przez sąd powszechny. Złożenie sprzeciwu będzie równoznaczne ze złożeniem pozwu. Musimy więc pamiętać o tym, że pozew powinien zostać stosownie opłacony. Bez uiszczenia wymaganej przepisami prawa opłaty sąd nie zajmie się naszą sprawą i nie wyda żadnego merytorycznego rozstrzygnięcia.

Co zrobić, jeśli opłata jest o wiele wyższa niż dotychczas?

Jeżeli jednak nie uda nam się zwalczyć zaktualizowanej wysokości opłaty i konieczne będzie jej uiszczenie w wysokości zaproponowanej przez właściciela nieruchomości, nie zapominajmy o art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty dotychczasowej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty. Pozostałą część podwyższonej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku opłata równa będzie kwocie wynikającej z aktualizacji.

Na koniec warto również wspomnieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza również możliwość rozłożenia na raty rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Aby jednak było to możliwe, użytkownik wieczysty musi złożyć stosowny wniosek najpóźniej na 14 dni przed upływem terminu płatności tej opłaty. Nowy termin zapłaty nie może jednak przypadać później niż w roku kalendarzowym, którego dotyczy ta opłata.