W Polsce działa kilka tysięcy tzw. agencji ochrony osób i mienia. To właśnie im wspólnoty mieszkaniowe powierzają 24-godzinną ochronę zamkniętych osiedli, dając mieszkańcom poczucie bezpieczeństwa. Czy jednak poczucie to nie jest złudne, skoro niejednokrotnie słyszymy o tym, że z garażu podziemnego ukradziono samochód czy motor, a do mieszkania nastąpiło włamanie? W takiej sytuacji poszkodowani często zadają sobie pytanie, do kogo mają zwrócić się po odszkodowanie? Czy firma ochroniarska ponosi odpowiedzialność za kradzież mienia mieszkańców osiedla? A jeżeli nie, to jaki jest sens utrzymywania ochrony, skoro nie spełnia ona swojego podstawowego celu?

Podstawowym dokumentem, w oparciu o który funkcjonują na naszych osiedlach firmy ochroniarskie, jest umowa o świadczenie usług ochrony. Zazwyczaj jest ona zawierana pomiędzy agencją ochrony a wspólnotą mieszkaniową, reprezentowaną przez jej zarządcę. Umowa w sposób szczegółowy określa zakres ochrony i zobowiązania firmy ochroniarskiej. I to właśnie od tych postanowień w dużej mierze zależeć będzie to, czy – w razie kradzieży – możliwe jest domaganie się od agencji ochrony odszkodowania. Do zobowiązań firmy ochroniarskiej zazwyczaj zalicza się obowiązek utrzymania porządku na nieruchomości wspólnej, jej monitorowanie oraz podejmowanie działań mających na celu zapobieganie włamaniom i kradzieżom. W należytej realizacji tych obowiązków mają pomagać m.in. regularne obchody nieruchomości wykonywane przez pracowników agencji czy zainstalowany na osiedlu system monitoringu. Trzeba jednak pamiętać, że zazwyczaj obowiązki ochrony dotyczą jedynie nieruchomości wspólnej, tj. tych części osiedla, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wprawdzie nie można wykluczyć tego, że umowa z firmą ochroniarską będzie obejmowała również odpowiedzialność za kradzież mienia z naszego mieszkania, jednak zazwyczaj tego rodzaju odpowiedzialność jest w umowie wyłączana, a agencja ochrony ponosi odpowiedzialność jedynie za mienie wspólnoty i ochronę części wspólnych nieruchomości.

Jak zatem zachować się w przypadku kradzieży? Przede wszystkim należy przeanalizować postanowienia umowy z agencją ochrony i ustalić, czy ponosi ona odpowiedzialność za zdarzenie, które miało miejsce. Jeżeli nie wynika to wprost z postanowień umowy albo firma ochroniarska nie przyjęła na siebie takiej odpowiedzialności, dochodzenie odszkodowania nie będzie łatwe, co nie oznacza, że jego uzyskanie jest niemożliwe. Aby otrzymać stosowne świadczenie, konieczne będzie jednak m.in. udowodnienie, że pracownicy ochrony nie dochowali należytej staranności przy wykonywaniu nadzoru nad nieruchomością wspólną oraz związku przyczynowo–skutkowego pomiędzy ich uchybieniem a dokonaną kradzieżą (obowiązek udowodnienia tych okoliczności spoczywać będzie na tym, kto odszkodowania dochodzi). W tym przypadku trzeba jednak pamiętać, że umowa o ochronę mienia nie jest umową rezultatu, czyli umową wymagającą osiągnięcia konkretnego skutku (np. zapobieżenia kradzieży), ale umową starannego działania, co w praktyce oznacza, że jej pracownicy zobowiązani są jedynie do dochowania należytej staranności w wykonaniu swoich obowiązków. Jeżeli kradzież miała miejsce, pomimo że ich zobowiązania zostały wykonane w sposób prawidłowy (np. pracownicy agencji dokonywali regularnych obchodów nieruchomości, stale monitorowali nieruchomość za pomocą systemu kamer), nie będziemy mogli dochodzić od agencji żadnego odszkodowania.

Małgorzata Buczkowska

Prawnik z wyboru i zamiłowania, już jako 5-latka wiedziała kim będzie gdy dorośnie i sukcesywnie do tego dąży. W pracy perfekcjonistka. Specjalistka od spraw trudnych i wymagających, którym oddaje całe swoje serce. Po godzinach wielbicielka wysp kanaryjskich i greckich krajobrazów.