Dom development – nowa koncepcja na zagospodarowanie terenu w rejonie ulic Powązkowskiej, Rydygiera i Przasnyskiej:
większe walory przestrzenne, ogólnodostępny plac publiczny
i nowe nasadzenia dużych drzew
Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego dostępu do wybranych treści. Jeśli chcesz zyskać dostęp do wszystkich artykułów, wykup prenumeratę.
Dom Development ma projekt zagospodarowania przestrzeni na terenie między ulicami: Powązkowską, Rydygiera (odcinkiem planowanym) oraz Przasnyską. W tym miejscu powstać ma tzw. Żoliborz Artystyczny II, kontynuacja znanego i wielokrotnie nagradzanego osiedla Żoliborz Artystyczny. Projekt opracowany w 2017 r. zakłada większe walory przestrzenne niż przewidziane w pierwotnym projekcie zagospodarowania ww. działki zatwierdzonym pozwoleniem na budowę. Oznacza to więcej ogólnodostępnej przestrzeni publicznej, w tym swobodny dostęp do placu pieszego o pow. 2000 mkw. i dojście z trzech ulic (Rydygiera – planowana, Powązkowska, Przasnyska) pieszymi pasażami. Zgodnie z koncepcją, Dom Development planuje także wybudowanie m.in. przedłużenia fragmentu ulicy Rydygiera do ulicy Powązkowskiej, co znacząco usprawni komunikację samochodową i pieszą w tej okolicy. Propozycja spółki stanowić będzie kontynuację nowo powstającej koncepcji Osi Rydygiera, wokół której zaczyna skupiać się życie towarzyskie i kulturalne Żoliborza, z kawiarniami, placami, miejscami spotkań mieszkańców dzielnicy.
Na terenie Żoliborza Artystycznego II ma powstać łącznie ok. 1320 lokali. Autorem nowej koncepcji osiedla Dom Development jest pracownia Hermanowicz Rewski Architekci.
Pomimo złożenia wielu uwag i wniosków przez różne podmioty – w tym osoby prawne i fizyczne, spółdzielnie mieszkaniowe – do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Żoliborza Południowego, w dniu 29 listopada 2017 r. Rada Dzielnicy Żoliborz Miasta Stołecznego Warszawy pozytywnie go zaopiniowała. Dodatkowo, uchwalenie projektu miejscowego planu zagospodarowania w takiej formie nie uwzględnia stanu prawnego planowanej przez Dom Development inwestycji (zarówno stanu prawnego pierwotnego, jak i nowego projektu). W efekcie obniżeniu ulega wartość nieruchomości (o około 30 mln zł), a deweloper ma prawo do dochodzenia odszkodowania, którego koszty musiałyby obciążyć budżet Dzielnicy Żoliborz m.st. Warszawy.
Pozwolenie na budowę wydane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy dopuszcza zdecydowanie intensywniejszą zabudowę niż nasz nowy projekt. Jednak świadomie chcemy, zgodnie z koncepcją przyjętą na Żoliborzu Artystycznym, stworzyć miejsce otwarte, z ogólnodostępnym placem pieszym i pasażami, aktywizujące lokalną społeczność. Istniejący projekt zagospodarowania dla tego terenu, który kupiliśmy wraz z działką, jest zgodny z przepisami i moglibyśmy go w takiej formie realizować. Jednak mamy na tę przestrzeń nowy, w naszej opinii lepszy pomysł, który pozwoli stworzyć przestrzeń integrującą zarówno obecnych, jak i nowych mieszkańców tego rejonu Żoliborza – mówi Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S.A.
W nowej koncepcji łączna przestrzeń mieszkaniowo-użytkowa (tzw. PUM), czyli łączna powierzchnia lokali, którą będziemy mogli sprzedać, będzie mniejsza niż w pierwotnym projekcie. Będzie to jednak przestrzeń lepsza jakościowo, bardziej komfortowa dla mieszkańców. Zakłada większe odległości między budynkami, dłuższe perspektywy, a także więcej nasadzeń dużych, dorosłych drzew. To rozwiązanie naszym zdaniem korzystne także dla dzielnicy. Dzięki większej przestronności między budynkami i przestrzeniom wspólnym unikniemy powstania ściany bloków odgradzających wnętrze osiedla od okolicy, zamiast tego tworząc zrównoważony projekt nastawiony na aktywizację lokalnej społeczności – mówi Jarosław Szanajca.
Nowa koncepcja (Rys. 1) różni się od tej z 2016 r. przede wszystkim rozwiązaniami funkcjonalno-architektoniczno-urbanistycznymi i zakłada przestrzeń z ogólnodostępnym placem, głównym pasażem pieszym z elementami małej architektury i bujną zielenią. Swobodny dostęp do tych punktów ma na celu budowanie przestrzeni publicznej i atmosfery sąsiedztwa. Ponadto większe rozdrobnienie budynków umożliwi powstanie zrównoważonego projektu, silniej wpisującego się w okolicę i z korzyścią dla mieszkańców pobliskich osiedli, ponieważ nasza nowa koncepcja odsuwa projektowane budynki od istniejącej zabudowy.
Rys. 1
Pierwotny projekt budowlany zagospodarowania nieruchomości z 2016 r. (Rys. 2) zakłada, zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę, powstanie zamkniętego kompleksu mieszkaniowego. W tej koncepcji dominuje przestrzeń półpubliczna – dziedziniec osiedlowy, a nie publiczny plac, co oznacza ograniczony i kontrolowany dostęp do publicznych przestrzeni oraz „ukrycie” placu z funkcją pieszo-rekreacyjną, który mógłby służyć aktywizacji lokalnej społeczności. Projekt ten zakłada stworzenie osiedla „wyspy” na planie miasta.
Rys. 2
Działka, na terenie której ma powstać Żoliborz Artystyczny II, znajduje się w sąsiedztwie szeregu nowych osiedli mieszkaniowych wielorodzinnych: Przasnyska 7 (Atelier Żoliborz), Krasińskiego 57, 59 i 59A (Osiedle Krasińskiego), Osiedle Żoliborz Artystyczny przy ul. Powązkowskiej oraz osiedle Przasnyska 11 (Apartamenty przy Krasińskiego).
PORÓWNANIE DWÓCH KONCEPCJI ZAGOSPODAROWANIA TERENU MIĘDZY ULICAMI POWĄZKOWSKĄ, RYDYGIERA ORAZ PRZASNYSKĄ
| Warunki | Istniejący projekt budowlany z 2016 r. Rys. 2
|
Nowy projekt z 2017 r. Rys. 1 |
| Ogólna zabudowa | Osiedle opierające się na zasadzie „wyspy” na planie miasta.
Intensywna zabudowa (2 budynki wolnostojące i 4 budynki pierzejowe) |
Osiedle włączone w tkankę miejską.
Większe walory przestrzenne (1 budynek wolnostojący i 5 budynków pierzejowych) |
| Układ przestrzenny osiedla – kluczowe informacje | Przestrzeń półpubliczna, z jednym publicznym ciągiem pieszo-jezdnym i utrudnionym dostępem od ul. Powązkowskiej do centralnie zlokalizowanego placu pieszego o pow. 2 tys. mkw. (przez przejście bramowe). Dziedzińce wewnętrzne budynków o półpublicznym charakterze. | Więcej przestrzeni
ogólnodostępnej animowanej przez lokale usługowe w parterach i z publicznym placem pieszym o pow. 2 tys. mkw., Dziedzińce wewnętrzne budynków o półpublicznym charakterze. Główny pasaż pieszy, w pobliżu placu, na osi projektowanej ulicy dojazdowej. Wewnętrzne pasaże piesze drugiego rzędu prostopadłe do pasażu głównego. |
| Dostęp do placu pieszego o pow. 2 tys. mkw. | Ograniczony dostęp do placu – wąski przesmyk (przejście bramowe), tylko od strony ulicy Powązkowskiej. | Otwarty dostęp do placu pieszego od projektowanej ulicy dojazdowej (przedłużenie ul. Rydygiera), ulicy Powązkowskiej, ulicy Przasnyskiej |
| PUM | ok. 91 tys. m2 | ok. 84 tys. m2 |
Zgodnie z nową koncepcją, Dom Development świadomie nie wykorzysta w pełni dopuszczalnej powierzchni użytkowo-mieszkaniowej, zachowując jednocześnie zarówno powierzchnię biologicznie czynną, jak i wysokości budynków wskazane w zaopiniowanym przez Radę Dzielnicy projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podobnie jak w przypadku Żoliborza Artystycznego (już zrealizowanego osiedla), planowane jest zachowanie nazewnictwa ulic, placów, pasaży, itp. upamiętniającego znanych artystów, którzy tworzyli na Żoliborzu. Ich twórczość będzie odzwierciedlona w dziełach sztuki, do których wykonania zostaną zaangażowani artyści, m.in. Maurycy Gomulicki, Olga Wolniak, którzy wykonali swoje projekty na już zrealizowanym Żoliborzu Artystycznym. Prace te będą częścią kolekcji Fundacji Dom City Art (www.fddca.pl) promującej sztukę w przestrzeni miejskiej.
