Likwidacja dewelopera, czyli kto odpowie za wady budynku i lokali po rozwiązaniu spółki?

W ostatnim czasie jedno z żoliborskich osiedli obiegła informacja o tym, że spółka odpowiadająca za realizację ich budynków rozpoczęła proces likwidacji. Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego gdyby nie to, że w budynkach stwierdzono liczne wady, które dotychczas nie zostały skutecznie usunięte a okres rękojmi jeszcze nie uległ zakończeniu. Wobec powyższego naturalnie pojawiło się pytanie kto po rozwiązaniu dewelopera będzie ponosił odpowiedzialność za wady budynku i lokali w nim wyodrębnionych i czy rozwiązanie spółki deweloperskiej w ogóle nie przekreśli możliwości dochodzenia roszczeń przysługujących z tego tytułu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że sam fakt powzięcia uchwały o rozwiązaniu spółki i rozpoczęcie procesu jej likwidacji nie stanowi żadnego nadzwyczajnego i nieoczekiwanego zdarzenia. Działanie takie nie powinno dziwić zwłaszcza w odniesieniu do tzw. spółek deweloperskich, tj. spółek tworzonych na potrzeby konkretnej inwestycji i wykorzystywanych w zasadzie tylko do jej realizacji (mimo że spółki te są zazwyczaj zakładane na czas nieoznaczony w rzeczywistości czas ich trwania jest określony i jest to czas niezbędny dla zrealizowania i rozliczenia podejmowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego). Po zakończeniu inwestycji i rozliczeniu wypracowanego zysku spółka deweloperska – będąca najczęściej spółką córką rzeczywistego dewelopera – która nie wykonuje już żadnych przynoszących zyski działań, zaczyna generować tylko koszty i traci ekonomiczne uzasadnienie swojego istnienia. Co więcej, mimo iż spółka nie przynosi zysków obciąża ją (przynajmniej teoretycznie) ryzyko związane z ewentualnymi roszczeniami wspólnot mieszkaniowych i właścicieli sprzedanych przez nią lokali. Deweloperzy nierzadko podejmują więc działania zmierzające do rozwiązania takich podmiotów. Skutkiem tych działań jest zniknięcie z obrotu prawnego podmiotu, do którego mogłyby zostać skierowane roszczenia o naprawienie wad budynku lub lokalu.

Niestety opisane powyżej działanie – nawet jeżeli faktycznie zmierza do pokrzywdzenia właścicieli lokali – jest działaniem w pełni zgodnym z przepisami aktualnie obowiązującego prawa. Dlaczego? Dlatego, że żaden przepis prawa nie zobowiązuje podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne do zastosowania wobec kupujących jakichkolwiek zabezpieczeń ani nie nakazuje utrzymywania bytu prawnego spółki deweloperskiej przez jakikolwiek czas po zakończeniu inwestycji (np. do chwili upływu terminu rękojmi czy chwili zaspokojenia roszczeń nabywców lokali). Wobec powyższego, w skrajnych przypadkach, można wyobrazić sobie sytuację, w której deweloper niezwłocznie po wybudowaniu budynku, wydaniu lokali ich nabywcom i przeniesieniu na nich praw własnościowych podejmie uchwałę o rozwiązaniu spółki i rozpocznie proces likwidacji. Oczywiście działanie takie może budzić wątpliwości co do uczciwości dewelopera (pierwsze co się w takiej sytuacji nasuwa na myśl to to, że deweloper zmierza do uniknięcia odpowiedzialności za wady budynku), jednakże w polskim porządku prawnym nie jest to działanie w żadnej mierze naruszające przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Spełnienie zatem jakich warunków jest konieczne, aby doszło do rozwiązania spółki deweloperskiej? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w przepisach Kodeksu spółek handlowych /dalej k.s.h./. Zgodnie z art. 270 k.s.h., który dotyczy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a która jest najczęściej wybieraną w polskim obrocie formą prawną, jedną z okoliczności uzasadniających rozwiązanie spółki jest wola jej wspólników. Mogą bowiem oni w stosownej uchwale podjąć decyzję o rozwiązaniu spółki. Ustawa nie uzależnia podjęcia tej decyzji od konieczności zaistnienia jakichkolwiek przesłanek, decydująca jest wyłącznie wola wspólników spółki, która ma zostać zlikwidowana. Wprawdzie ustawa dla ważności uchwały o rozwiązaniu spółki wymaga zaprotokołowania jej przez notariusza i osiągnięcia wymaganej większości głosów, jednakże w przypadku deweloperskich spółek córek, które w zasadzie zrealizowały już postawiony im cel trudno łudzić się że te formalne warunki nie zostałyby spełnione.

Po powzięciu uchwały o rozwiązaniu, spółka musi rozpocząć proces likwidacji i dokonać stosownego zgłoszenia do rejestru przedsiębiorców. To wówczas zmianie ulega firma spółki, uzyskując dodatkowe oznaczenie „w likwidacji” a zarząd traci umocowanie do działania i zastępowany jest przez jednego albo kilku likwidatorów. Zadaniem likwidatorów jest przeprowadzenie procesu likwidacji, czyli zakończenie bieżących interesów spółki, ściągnięcie wierzytelności, wypełnienie zobowiązań i upłynnienie majątku spółki. Nowe interesy likwidatorzy mogą wszczynać tylko wówczas, gdy jest to potrzebne do ukończenia spraw będących w toku. Likwidatorzy powinni ogłosić o powziętej uchwale dotyczącej rozwiązania spółki i otwarciu jej likwidacji, wzywając jednocześnie wierzycieli do zgłoszenia ich roszczeń w terminie trzech miesięcy od dnia tego ogłoszenia. Ogłoszenie o otwarciu likwidacji ukazuje się w specjalnym piśmie przeznaczonym m.in. do tego rodzaju ogłoszeń – Monitorze Sądowym i Gospodarczym /dalej MSiG/ – i z praktycznego punktu widzenia nie stanowi nic innego jak fikcję publicznego poinformowania o postawieniu spółki w stan likwidacji. Czemu uważam, że takie ogłoszenie jest jedynie fikcją? Dlatego że przeciętny Kowalski – nawet jeżeli wie o istnieniu Monitora Sądowego i Gospodarczego – nie traktuje go jako codziennej lektury i raczej nie dowie się z niego, że spółka która wybudowała jego osiedle postanowiła się rozwiązać. Wiedzę taką uzyskujemy zazwyczaj z innych źródeł.

Otwarcie likwidacji spółki deweloperskiej – mimo że jest początkiem jej końca – rodzi kolejne pytania. Ile minimalnie musi trwać proces likwidacji spółki? Czy po otwarciu likwidacji deweloper nie zniknie z dnia na dzień? I komu po jego rozwiązaniu będzie można zgłaszać roszczenia wynikające z rękojmi, która od 25 grudnia 2014 roku trwa aż pięć lat?

Odpowiedzi na powyższe pytania nie są proste. Przede wszystkim żaden przepis prawa nie określa tego jaki powinien być minimalny czas prowadzenia likwidacji. O długości postępowania likwidacyjnego każdorazowo decyduje specyfika danej spółki, ilość i waga jej zobowiązań oraz aktywność rynkowa. Spółka, która nie prowadzi intensywnej działalności i nie jest stroną zbyt wielu umów z pewnością przeprowadzi likwidację szybciej niż podmiot o rozległych interesach czy podmiot wobec którego podniesiono szereg roszczeń. W każdym jednak przypadku podział między wspólników majątku pozostałego po zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli nie może nastąpić wcześniej niż po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia o otwarciu likwidacji i wezwaniu wierzycieli. Można zatem twierdzić, że postępowanie likwidacyjne powinno trwać nie krócej niż sześć miesięcy od dnia ogłoszenia o otwarciu likwidacji. Po upływie tego okresu, wspólnicy spółki mogą zatwierdzić sprawozdanie likwidacyjne i wnieść o wykreślenie spółki z rejestru. W tym przypadku istotne jest również to, że przed wydaniem przez sąd rejestrowy stosownego postanowienia o wykreśleniu spółki z KRS, sąd nie weryfikuje – bo i nie bardzo ma ku temu narzędzia – czy rzeczywiście spółka w sposób prawidłowy przeprowadziła czynności likwidacyjne.

A co z roszczeniami wobec spółki? Zaspokojenie istniejących wierzycieli należy do czynności likwidacyjnych. Likwidatorzy powinni nie tylko wypełnić wymagalne zobowiązania wobec znanych im wierzycieli, ale również złożyć do depozytu sądowego sumy potrzebne do zaspokojenia lub zabezpieczenia tych znanych im wierzycieli, którzy nie zgłosili swoich roszczeń, wierzycieli których roszczenia nie są jeszcze wymagalne i tych wierzycieli, których roszczenia są przedmiotem sporu. Dopiero po wykonaniu tych czynności możliwe jest sporządzenie i zatwierdzenie sprawozdania likwidacyjnego. Przepisy jednak w żadnym miejscu nie nakładają na likwidowany podmiot bezwzględnego obowiązku zaspokojenia wszystkich wierzycieli i uregulowania wszystkich zobowiązań w sytuacji, gdy majątek spółki nie wystarczy na ich pokrycie. Powyższe rodzi ryzyko, że przy stosunkowo niewielkim majątku spółki mogą pozostać tacy wierzyciele, którzy nie otrzymają należnych im świadczeń.

A czy wierzyciele, których roszczenia nie zostały zaspokojone mają możliwość zablokowania lub wstrzymania postępowania o wykreślenie spółki z KRS? Niestety przepisy k.s.h. nie przyznają wierzycielom takiego prawa. Co więcej, istnienie niewypełnionych zobowiązań nie pociąga za sobą jakiejkolwiek odpowiedzialności, ani nie zamyka drogi do wykreślenia spółki z rejestru.

Na koniec, aby rozwiać wszelkie wątpliwości, wskazać należy, że sam fakt pozostawania na rynku spółki deweloperskiej nie gwarantuje należytego zaspokojenia roszczeń właścicieli lokali. Możliwość ich zaspokojenia zależna jest bowiem nie do samego faktu istnienia spółki ale od wielkości posiadanego przez nią majątku, który mógłby stanowić źródło zabezpieczenia podnoszonych roszczeń. Jeżeli spółka nie będzie posiadała majątku, z którego wierzyciel mógłby uzyskać zaspokojenie, nawet jeżeli jego roszczenia te zostaną potwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu mogą nigdy nie zostać wyegzekwowane.

Małgorzata Buczkowska

Prawnik z wyboru i zamiłowania, już jako 5-latka wiedziała kim będzie gdy dorośnie i sukcesywnie do tego dąży. W pracy perfekcjonistka. Specjalistka od spraw trudnych i wymagających, którym oddaje całe swoje serce. Po godzinach wielbicielka wysp kanaryjskich i greckich krajobrazów.