Oświadczenie o poddaniu się egzekucji, Czyli najwyższy stopień zabezpieczenia

Chociaż największy boom na wynajem mieszkań jest już w zasadzie za nami, to nie dotyczy on lokali użytkowych. Tu ruch jest w zasadzie cały rok.

Jedni kończą swoją działalność w danym miejscu, inni ją tam właśnie zaczynają. W przypadku najmu lokalu użytkowego zazwyczaj nie wystarcza - tak jak w przypadku najmu mieszkania – jedynie zawarcie umowy. Niemal zawsze konieczne jest też złożenie wynajmującemu jakiegoś zabezpieczenia. Może nim być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa albo oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego.

Co to takiego to oświadczenie? Najprościej mówiąc, jest to oświadczenie najemcy, że poddaje się on egzekucji co do określonych świadczeń, jeśli zaszłaby konieczność przymusowego ich wyegzekwowania. Jego złożenie nie jest związane z żadnym konkretnym długiem, jest składane niejako „na zapas” i umożliwia skorzystanie z jego dobrodziejstwa, jeżeli w trakcie wykonywania umowy miałoby się okazać, że najemca nie jest tak rzetelny, jak deklarował przy jej zawieraniu. Oświadczenie to, aby mogło przynieść pożądane skutki, musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

W kontekście umowy najmu lokalu użytkowego, możemy wyróżnić dwa rodzaje tych aktów. Pierwszym jest tzw. oświadczenie co do zapłaty, w którym najemca poddaje się egzekucji co do zapłaty sumy pieniężnej w akcie notarialnym wprost oznaczonej, albo oznaczonej w nim za pomocą klauzuli waloryzacyjnej (zazwyczaj w wysokości kilku czynszów najmu wraz z odsetkami). Drugim – dużo bardziej istotnym dla wynajmującego – jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Posiadanie takiego oświadczenia jest bardzo istotne zwłaszcza w sytuacji, gdy do zakończenia umowy najmu dochodzi z inicjatywy wynajmującego, któremu zależy na tym, aby jak najszybciej lokal oddać w najem kolejnemu podmiotowi.

Co wynajmujący zyska mając w ręce takie oświadczenie? Będzie mógł uzyskać tytuł egzekucyjny, czyli dokument, w oparciu o który może prowadzić egzekucję komorniczą, bez konieczności prowadzenia przedtem procesu sądowego (np. o zapłatę albo o opróżnienie lokalu). Jeżeli najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego, wynajmujący może żądać zaopatrzenia tego aktu przez sąd w klauzulę wykonalności, a po jej uzyskaniu złożyć u komornika stosowny wniosek o wszczęcie egzekucji. Takie zabezpieczenie znacznie skraca czas, konieczny do odzyskania należnych wynajmującemu świadczeń.